【課程背景】

隨著房住不炒、不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段政策基調(diào)不變，各地限價(jià)、限購、限售等調(diào)控手段不斷，房地產(chǎn)暴利時(shí)代已經(jīng)過去，逐漸發(fā)展為從管理要效益階段。管理水平高，效益才能好，管理水平低，公司很可能虧本甚至破產(chǎn)倒閉，各家企業(yè)越來越重視管理水平的提升，而運(yùn)營管理水平將是一家公司綜合管理水平的縮影。

而什么是最佳的運(yùn)營管理水平，既不是規(guī)模最快速的擴(kuò)張，也不是項(xiàng)目的利潤最大化。而是能夠在保證安全的前提下，用最少的資金撬動(dòng)最大的杠桿，在最短的時(shí)間內(nèi)賺取最大的收益，實(shí)現(xiàn)規(guī)模與效益之間的平衡，實(shí)現(xiàn)公司利潤總額的最大化，持續(xù)創(chuàng)造價(jià)值。

本課程從大運(yùn)營的定義和定位出發(fā)，以終為始，結(jié)合市場(chǎng)標(biāo)桿企業(yè)的運(yùn)營理念，從目標(biāo)管理、策劃管理、計(jì)劃管理、投模跟蹤、風(fēng)險(xiǎn)管理、合作方管理六個(gè)維度構(gòu)建大運(yùn)營管理體系，結(jié)合豐富的案例及實(shí)用工具，實(shí)操性強(qiáng)，值得大多數(shù)房企參考借鑒。

【課程收益】

深入解讀標(biāo)桿房企目標(biāo)管理方法，激勵(lì)體系設(shè)置的邏輯及優(yōu)缺點(diǎn)；

將會(huì)議、關(guān)鍵階段成果有機(jī)結(jié)合，強(qiáng)化運(yùn)營管控行為落點(diǎn)；

基于效益導(dǎo)向的原則，重點(diǎn)關(guān)注通過計(jì)劃、現(xiàn)金流管理體系構(gòu)建達(dá)到效率、效益與風(fēng)險(xiǎn)的平衡；

掌握經(jīng)營分析方法，將項(xiàng)目收益跟蹤體系落地執(zhí)行；

掌握合作項(xiàng)目管理的思路及操作方法，對(duì)于合作項(xiàng)目管控中常見的問題提供合理應(yīng)對(duì)策略；

【課程對(duì)象】

1、房地產(chǎn)企業(yè)總裁、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總裁辦運(yùn)營負(fù)責(zé)人

2、運(yùn)營管理部、投資管理部、前期策劃部、項(xiàng)目運(yùn)營總監(jiān)、人力資源總監(jiān)、總裁辦主任等運(yùn)營線或人力線相關(guān)負(fù)責(zé)人

3、開發(fā)部、工程部、客服部、營銷策劃部等相關(guān)負(fù)責(zé)人

【課程時(shí)長】2天

【課程大綱】

一、從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)看運(yùn)營的由來

1、行業(yè)進(jìn)入成熟期，利潤逐漸變薄，對(duì)于管理要求精細(xì)化

2、隨著行業(yè)集中度的不斷提升，企業(yè)對(duì)規(guī)模的追求，需要快速擴(kuò)張

3、行業(yè)周期變化快、城市間有差異，要及時(shí)、靈活應(yīng)變，保持彈性

4、規(guī)模增大導(dǎo)致管理半徑和層級(jí)增多，要拉通各管理層級(jí)

5、過程復(fù)雜、周期長，涉及專業(yè)多，要摒棄專業(yè)豎井、信息交圈、平衡多維度目標(biāo)

6、運(yùn)營孕育而生

二、房地產(chǎn)運(yùn)營管理的定義

1、運(yùn)營的定義

2、管理及運(yùn)營管理的定義

3、房地產(chǎn)行業(yè)的資源：物資、資金

4、房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)：持續(xù)創(chuàng)造價(jià)值：即在安全的前提下，利潤總額、自由資金回報(bào)最大化

5、衡量房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的兩個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)：ROE、IRR

6、大運(yùn)營的概念

6.1 協(xié)調(diào)層面：“橫向到邊，縱向到底，不留死角”

6.2 經(jīng)營層面：從計(jì)劃管控到戰(zhàn)略經(jīng)營

意識(shí)：經(jīng)營、全局意識(shí)；組織：大運(yùn)營小組；協(xié)調(diào)：橫向拉通，縱向打通；機(jī)制：激勵(lì)獎(jiǎng)罰、預(yù)警、約談機(jī)制等；

三、房企運(yùn)營的定位

1、運(yùn)營的五大定位

1.1 戰(zhàn)略推進(jìn)器

1.2 規(guī)模發(fā)動(dòng)機(jī)

1.3 利潤監(jiān)控者

1.4 經(jīng)營參謀

1.5 組織橋梁

2、運(yùn)營的兩項(xiàng)抓手

2.1 可知

【案例分析】標(biāo)桿房企項(xiàng)目運(yùn)營圖

2.2 可控

四、大運(yùn)營體系搭設(shè)

1、“356165”大運(yùn)營體系概述

“3”：三大目標(biāo)；“5”：五項(xiàng)抓手；“6”：六個(gè)模塊；“16”：十六個(gè)子項(xiàng)；“5”：五大定位；

2、目標(biāo)管理

2.1 戰(zhàn)略規(guī)劃

戰(zhàn)略的定義及組成；

戰(zhàn)略規(guī)劃實(shí)施步驟；

房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃方法（三年規(guī)劃、一年經(jīng)營目標(biāo)、項(xiàng)目卡位檢查）

2.2 績效管理

【案例分析】標(biāo)桿房企JM績效管理分析

2.3 指標(biāo)管理

2.4 激勵(lì)機(jī)制

【案例分析】標(biāo)桿房企BGY成就共享、JM價(jià)值創(chuàng)造、LH激勵(lì)分析

【案例分析】標(biāo)桿房企BGY跟投分析

3、策劃管理

 3.1 會(huì)議管理

【案例分析】項(xiàng)目運(yùn)營會(huì)議地圖

【案例分析】會(huì)議卡片的使用分析

3.2 階段成果

【案例分析】優(yōu)秀工程策劃、開盤復(fù)盤分享

4、計(jì)劃管理

4.1 現(xiàn)金流管理

 概念：流入和流出、現(xiàn)金流回正和經(jīng)營性現(xiàn)金流回正、自由性現(xiàn)金和非自由性現(xiàn)金

現(xiàn)金流的貢獻(xiàn)：晚支早收，少支多收

現(xiàn)金流管理落腳點(diǎn)：安全、使用效率及貢獻(xiàn)（歸集的重要性）

現(xiàn)金流管理平衡邏輯及彈性運(yùn)營

現(xiàn)金流管理五項(xiàng)抓手：供貨、銷售、回款（含解活）、融資、支出；

此部分是整個(gè)體系的重中之重

4.2 開發(fā)計(jì)劃管理

分級(jí)管理：里程碑/一級(jí)節(jié)點(diǎn)：管經(jīng)營；二級(jí)節(jié)點(diǎn)：管全局；三級(jí)節(jié)點(diǎn)：管執(zhí)行；專項(xiàng)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)：管協(xié)同

計(jì)劃管理：制定、調(diào)整、考核、評(píng)價(jià)等

4.3 高周轉(zhuǎn)

高周轉(zhuǎn)的意義

高周轉(zhuǎn)的實(shí)現(xiàn)路徑

【案例分析】BGY、XH高周轉(zhuǎn)分析

5、投模跟蹤

5.1 投前管理

投前介入及評(píng)審、投運(yùn)一體化

5.2 投后評(píng)價(jià)

項(xiàng)目經(jīng)營定位分類：現(xiàn)金流型、均衡型及利潤型

項(xiàng)目運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)

項(xiàng)目評(píng)級(jí)：藍(lán)籌、潛力及破發(fā)

項(xiàng)目評(píng)級(jí)應(yīng)用：投運(yùn)融獎(jiǎng)一體化實(shí)踐

【案例分析】JM投運(yùn)融獎(jiǎng)一體化分析

收益跟蹤體系：貨值管理、大成本管理

【案例分析】如何開好月度經(jīng)營分析會(huì)

6、風(fēng)險(xiǎn)管理

6.1 風(fēng)險(xiǎn)管理步驟

6.2 風(fēng)險(xiǎn)分類

6.3 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

7、合作方管理

7.1 合作方管理思路

有據(jù)

有理

有序

7.2 合作項(xiàng)目管理操作方法

投資交底

界定及非操盤條線管控點(diǎn)

融資管理

人員管理

會(huì)議管理：董事會(huì)、周例會(huì)等

溝通機(jī)制

資料檔案管理

復(fù)盤、后評(píng)估

策略：求同存異，連橫合縱

常見問題及解決方案探討